売却前にひと確認！土地の境界・越境・私道を整理しておこう｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 津駅前

 

土地や戸建てを売却するとき、意外と見落としやすいのが「土地の権利関係」です。

建物や土地の状態に問題がなくても、境界が明確でなかったり、隣地との間に越境があったり、

前面道路が私道だったりすると、売却手続きに時間がかかることがあります。

特に、買主が決まってから問題が発覚すると、契約や決済の予定に影響する可能性もあります。

そこで、売却を考えた段階で確認しておきたいポイントを見ていきましょう。

 

🔷まず確認したい「土地の境界」

土地を売るなら、「どこまでが自分の土地なのか」を明確にしておくことが基本です。

古い住宅地や相続した土地では、境界標がなくなっていたり、過去に確定測量をしていなかったりする場合があります。

境界がはっきりしない場合は、土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量」を行います。

隣接する土地の所有者と立ち会いながら境界を確認し、境界標を設置。

「筆界確認書」を取り交わすことで、土地の範囲を明確にできます。

境界が曖昧なままだと、実測面積と登記簿上の面積に違いがあった際、買主が不安を感じることもあります。

 

 

🔷次に見るのは「越境」の有無

境界線を確認したら、その線を越えているものがないかもチェックしましょう。

ブロック塀や屋根、樹木の枝などが隣地にはみ出しているケースがあります。

長年その状態が続いていると、所有者同士が気づいていないこともあり、

売却準備の段階で初めて発覚する場合があります。

すぐに撤去できない場合には、隣地所有者と話し合い、「越境に関する覚書」を作成する方法があります。

越境箇所や将来的な是正について取り決めておくことで、買主にも状況を説明しやすくなります。

 

 

🔷前面道路が「私道」なら要注意

敷地に接する道路が私道の場合は、道路についても確認が必要です。

将来、建物の建て替えや水道・ガス工事などを行う際には、道路の通行や掘削が必要になることがあります。

そのため、道路の所有者・共有者から「通行掘削承諾書」を取得しておくことが重要です。

私道の権利関係が整理されていないと、買主が将来の工事に不安を感じる可能性があります。

住宅ローンを利用する場合には、金融機関の審査に影響することもあります。

 

 

🔷問題を後から見つけると、予定が変わることも

境界や越境、私道の問題をそのままにして売却を進めると、契約後に追加の対応が必要になることがあります。

たとえば、引き渡し直前に隣家の塀が境界を越えていることが判明し、

覚書を取り交わすために決済を約1か月延期した例もあります。

また、契約時に説明されていなかった越境物が後から見つかった場合には、

契約不適合責任が問題になる可能性もあります。

こうしたトラブルを避けるためにも、「売却が決まってから」ではなく

「売却を考え始めたとき」に確認しておくことが大切です。

 

 

🔷売却前はこの順番で確認

具体的には、次の流れで進めると整理しやすくなります。

　① 登記簿・公図・測量図などを確認
　② 境界標があるか現地を確認
　③ 塀・屋根・樹木などの越境をチェック
　④ 境界が不明確なら確定測量を依頼
　⑤ 越境があれば隣地所有者と対応を協議
　⑥ 私道なら通行掘削承諾書を確認・取得
　⑦ 不動産会社に資料を共有し、重要事項説明への記載内容を確認

確定測量は、隣地所有者との調整によって数か月かかる場合があります。

費用も土地の形状や隣接地の数によって異なるため、土地家屋調査士から事前に見積もりを取っておくと安心です。

隣地所有者が遠方に住んでいたり、相続によって

所有者が複数になっていたりすると、さらに時間がかかることもあります。

 

 

🔷まとめ

土地の売却では、価格や建物だけでなく、境界・越境・私道についても事前に確認しておくことが重要です。

早めに問題を把握しておけば、測量や隣地との話し合い、必要書類の準備を余裕を持って進められます。

反対に、契約後に問題が発覚すると、住宅ローンの審査や決済、引き渡しに影響する可能性があります。

「境界が分からない」「越境しているか判断できない」「私道の承諾関係が不明」など、

気になることがあれば、売却前に一度確認しておきましょう。

資料をお持ちいただければ、物件の状況に合わせて必要な手続きや確認事項についてご相談いただけます。

 

 

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